相続登記とは？｜必要書類、期限、費用、手続きの流れ、知りたいを全て分かりやすく解説

この記事で解決出来る悩み

相続登記とは？
相続登記をしないことでのデメリット
相続登記の期限
相続登記は自分で出来るのか？
相続登記の必要書類
相続登記にかかる費用
相続登記の手続きの流れ
相続登記の注意点

1.相続登記とは？

土地や建物は、法務局で管理されている登記簿（登記記録）で、どこの土地や建物は誰のものなのかを管理をしています。

不動産の名義が変わる時に、法務局で、誰が所有するかを変更する登記というものを行います。

一般的には、相続の登記よりも、土地や建物を売買する時に、所有権を移転する登記の方が馴染みがあるかもしれません。

土地や建物を売買する時はもちろんですが、人が亡くなり、被相続人から相続人に相続する時にも、登記が必要になります。

その被相続人から相続人へ相続する際に行う登記が、相続登記です。

例えば、父が亡くなり、父の不動産を長男が相続する場合、父から長男へ所有権を移転する相続登記を行います。

相続登記をしないことでのデメリット

相続登記をしない事で様々なデメリットを生みます。

デメリットを理解し、なぜ相続登記をやるべきなのかを確認しましょう。

ここでは、相続登記をしないことでのデメリットを3つご紹介します。

複雑な不動産の権利になる

相続登記をしないと、相続登記をすべきだった相続人（子など）が亡くなり、相続すべきだった相続人（子など）の相続人（孫など）が相続をします。

相続登記をすべきだった相続人（子など）が2人で、更に相続登記をすべきだった相続人（子など）に2人ずつ子供がいると、相続すべきだった相続人（子など）の相続人（孫など）は4人です。

このように、ネズミ算式に相続権を持つ人が増えていきます。

最初の子供が2人、その子供が2人ずつだと孫は4人、その孫が4人の子供が2ずつだとひ孫は8人になります。

8人いるひ孫の1人が不動産を売却したいと思っても、ひ孫の親である孫の遺産分割協議、孫の親である子の遺産分割協議をする必要があります。

関係者が多くなることで意思がまとまらず、不動産が売却できなくなる事もあります。

また、関係者全員の意思をまとめていくことも大変ですが、関係者全員の書類を集めること自体も大変です。

このように、相続登記をしない事で、不動産の売却が出来なくなったり、手続きが煩雑になる権利になってしまいます。

不動産の売却が出来なくなる可能性がある

前述しましたが、相続登記をしないと複雑な不動産の権利になり、不動産の売却が出来なくなる可能性があります。

また、売却出来ない不動産の権利は要らないという事で相続放棄をしたり、破産をすることで権利が競売にかけられたり、親族以外に権利が流出する事もあります。

親族ですら意思をまとめていくのが難しいのに、親族以外の第三者が入ると余計に話がまとまらなかったり、必要以上に高額な金銭を要求される事もあります。

このように、相続登記をせずに時間が経てば経つほど、不動産が売却出来なくなる可能性が上がります。

また、他の不動産の共同担保や該当の不動産単体を担保にするなどの担保設定も出来ません。

売却だけでなく、利用方法に大きな制限がかかります。

自己の所有権を主張出来なくなる可能性がある

不動産は、先に登記をすることで対抗力を持ちます。

対抗力は、自己の所有権を主張する権利です。

なので、登記をしていないと第三者に自分の不動産だと主張出来ません。

相続人の中に借金をしている人がいるとします。

遺産分割協議が終わっておらず、相続登記をしていない状態だと、借金をしている相続人の法定相続分の権利を差し押さえられる事があります。

なので、相続登記をして、対抗力を持っておくことは重要です。

相続登記の義務化

相続登記の義務化の背景

相続登記は、以前は、相続登記をしなければいけないという法的義務がありませんでした。

その為、相続登記をしない事でたくさんのデメリットがあるにも関わらず、手続きが面倒くさいという理由で登記をしない人がいたり、相続登記の費用がもったいないという事で手続きをしないという人が、いました。

また、相続登記をせずに所有者が分からないと、空き家が増えます。

空き家が増えると、街の景観が悪くなったり、犯罪の温床になったり、固定資産税が徴収出来ないなど、公的にもデメリットがたくさんありました。

このような状況から、相続登記が法的に義務化されました。

相続登記の期限

相続登記義務化の法律が令和6年4月1日に施行されました。

この相続登記の義務化は、法律が施行される令和6年4月1日以降の相続だけが対象ではありません。

令和6年4月1日以前に発生した相続にも適用されます。

具体的な期限は、次のいずれか遅い日から3年以内です。

1.施行日（令和6年（2024年）4月1日）
2.自己の為に相続開始を知り、かつ、不動産の所有権を取得した事を知った日

つまり、施行日以降に相続開始を知った、不動産の所有権を取得した事を知った場合には、その日から3年以内。

施行日よりも前に、相続開始を知った、不動産の所有権を取得した事を知った場合には、令和9年（2027年）4月1日までに相続登記を行う必要があります。

相続登記をしない事での罰金

施行日の令和6年（2024年）4月1日以降、正当な理由がないにもかかわらず相続登記を申請をしなかった場合、10万円以下の過料が科されることがあります。

過料とは、刑罰ではなく、国や地方公共団体に課される金銭納付命令のことです。

「行政上の罰」であり、前科はつきません。

例として、各自治体の「タバコポイ捨て禁止条例」で課される過料などが挙げられます。

3種類の相続登記の方法

遺言での相続登記

遺言には種類があります。

一般的に利用される普通方式の中にも、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言があります。

また、自筆証書遺言には法務局の保管制度を使うか否かという選択肢があります。

相続登記をする上では、検認が必要な否かが関わります。

検認とは、遺言書の偽造や変造を防ぎ、仮に原本を紛失しても写しは確実に保存しておくための手続きで家庭裁判所で行います。

この検認が、自筆証書遺言の法務局の保管制度を使わない場合、秘密証書遺言の場合には必要になります。

自筆証書遺言の法務局の保管制度を使った場合、公正証書遺言の場合は検認の必要がありません。

検認が必要な遺言の場合は、相続登記の前に検認手続きを済ませておく必要があります。

遺言については、コチラより詳しく確認する事が出来ます。

遺産分割協議での相続登記

遺言が無い場合、相続人全員で誰が何を相続するか協議します。

これを遺産分割協議と言い、遺産分割協議をした内容を書面にし、相続人全員が署名捺印したものを遺産分割協議書と言います。

この遺産分割協議書を用い、相続登記を行います。

法定相続分での相続登記

特定の相続人が自分の法定相続分の持ち分を相続登記する方法です。

遺産分割協議をする必要はなく、特定の相続人が単独で相続登記をすることが可能です。

ただ、単独で相続登記が出来るといっても、他の相続人と協議をせず、知らない間に相続登記をするというのは、他の相続人から不信感を招きます。

つまり、遺産分割争いの原因を作ります。

また法定相続分の持ち分を相続登記するという事は、不動産の権利が共有になるという事です。

共有になると、共有者全員の同意が無いと売却が出来ないなどのデメリットが生じ、共有の状態を放置すると、共有者の相続が発生してネズミ算式に共有者が増えていきます。

このように、法定相続分で相続登記をするというのは、当該の相続でも争いの火種になり、将来のトラブルのキッカケもつくるので、一般的にはあまり利用しません。

単有か？共有か？

単有（一人で所有権を持つ）

遺言、もしくは遺産分割協議で、特定の1人が不動産を相続、遺贈などで継承し、所有権を1人が単独で持つ状態です。

所有権が変わった後、所有権を持つ1人が単独で売却等の判断が出来ます。

継承した所有者が、不動産の所有を継続していくには、一番望ましい状態です。

共有（二人以上で所有権を持つ）

所有権を2人以上で、所有権を共有で持つ状態です。

不動産が共有になると単独で不動産を売却する事が出来ません。

不動産の持ち分を売却する事自体は出来ますが、一般的に不動産の持ち分を購入したいという個人、法人はいません。

不動産の持ち分を売却出来る場合は、所有権100％の場合の持ち分の価格ではなく、割安な価格でプロに売却するような状態が多いでしょう。

また、不動産の所有権が共有になると、所有者に相続が発生する事でネズミ算式に所有者が増えていきます。

その為、継承した人が継続して所有する場合には、向かない状態です。

ただし、相続や遺贈などで継承した後に、すぐ売却をする場合などは、共有で登記する事もあります。

2.相続登記は自分でできるか？

基本的に相続登記は、自分でも出来ます。

しかし、自分でやった方がいい人と、司法書士に依頼した方がいい人がいます。

司法書士への報酬を惜しんで自分でやろうと思ったけど、結局自分で出来なかったり、作業に対して浮いたお金が見合わないと後悔する人も少なくありません。

なので、自分でできる人、司法書士に依頼した方がいい人、両方確認していきましょう。

自分でできる場合

まず、自分でできる人は前提として時間に余裕があり、手間を惜しまない人です。

自分で相続登記を行う場合には、必要書類、記入方法、進め方など、分からない事も多いので法務局に確認する事も多いでしょう。

その為、法務局が開いている時間に、何度か確認しにいく事になります。

なので、法務局に何度か行くための時間と、手間を惜しまない気持ちが必要です。

また、相続登記をする内容が難しいと、自分で相続登記をするハードルが上がります。

相続人が配偶者一人だったり、子供一人の場合や配偶者と子供一人など、登記する内容が単純であればあるほど、必要書類も少なく、作業量も少ないです。

司法書士に依頼した方がいい場合

相続登記は、司法書士の独占業務です。行政書士や税理士などでは出来ません。

基本的には司法書士に依頼し、先ほどの自分でできる人に当てはまり、相続登記を自分でやりたい人がやるという認識が良いでしょう。

また、相続人が複数人いて遺産分割協議が必要だったり、被相続人が相続登記を行っておらず、相続登記を遡って行わないといけないなど、複雑な内容の相続登記は司法書士に依頼する事が望ましいです。

他には、相続人同士の間で仲が良くないなど、第三者の司法書士が相続人とのやりとりをした方がいい場合もあります。

司法書士に依頼する場合、相続登記をする際の登記費用は、司法書士に支払います。

その登記費用全てを司法書士が受け取ると思ってしまう事がありますが、司法書士が受け取る登記費用は登録免許税などの実費部分と司法書士の報酬部分に分かれます。

司法書士の報酬部分の金額を聞くと、その金額であれば依頼してしまった方が良いと思う人が多いです。

3.相続登記の必要書類

相続登記を行う際には、必要書類があります。

必要書類は、相続登記の方法（遺言での相続登記、遺産分割協議での相続登記、法定相続分での相続登記）によって、変わります。

ここでは、相続登記の方法によらず共通の部分、相続登記の方法によって変わる部分、それぞれ確認していきます。

相続登記の方法によらず共通の部分

登記申請書

法務局に相続登記を申請する為の申請書です。

登記申請書の見本は、下図です。

登記申請書は、法務局のWEBサイトでダウンロードする事が出来ます。

登記申請書のダウンロード

遺言での相続登記、遺産分割協議での相続登記、法定相続分での相続登記、それぞれの場合の登記申請書をダウンロードする事が出来ます。

また、書類は、wordファイル、PDFファイル、両方の形式でダウンロードする事が出来ます。

その為、PDFファイルで手書きで作成して頂いてもいいですし、wordファイルでPC等で作成して頂いても大丈夫です。

相続関係説明図

誰が被相続人で、誰が相続人かを説明する図で示します。

相続関係説明図の見本は、下図です。

相続関係説明図は、登記申請書と併せて、法務局のWEBサイトでダウンロードする事が出来ます。

相続関係説明図のダウンロード

相続登記の申請手続き終了後に、戸籍謄本等の書類の還付を受ける為には、相続関係説明図を作成する必要があります。

この相続関係説明図は、法定相続情報一覧図の写しで代替することが出来ます。

法定相続情報一覧図

法定相続情報証明制度は、簡単に言うと、『相続手続きの手間や時間を大幅に削減出来る制度』です。

相続の手続きの際には、被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本を取得します。

戸籍謄本を取得するには、手間も時間も、とてもかかります。

また、戸籍謄本は、色々な手続きで行います。

相続登記以外にも、預金の払い戻し、証券口座の名義変更、自動車の名義変更、生命保険金の受け取り、相続税申告、遺族年金の手続きなどです。

原本を還付して、戸籍謄本を使いまわすことも出来ますが、同時進行で手続きは出来ません。

しかし、法定相続情報証明制度を利用すると、必要な分だけ、一度に用意する事が出来ます。

しかも、法定相続情報証明制度は無料で利用出来ます。

一枚だけでなく、何枚でも無料で利用出来ます。

そんな法定相続情報証明制度の見本は、下図です。

法定相続情報一覧図の利用の流れ

手続きの流れは、大きく分けて、3つです。

『申出』、『確認・交付』、『利用』の3つです。

それぞれ確認していきます。

・申出

申出は、書類を準備して提出するまでの段階の事です。

この申出の中でも、3つのステップがあります。

『必要書類の収集』、『法定相続情報一覧図の作成』、『申出書の記入・登記所』への提出です。

まずは、必要書類の収集についてです。

法定相続情報証明制度を利用する為に必要な書類は次です。

被相続人の戸除籍謄本
被相続人の住民票の除票
相続人の戸籍謄抄本
申出人の氏名、住所を確認することができる公的書類

1.被相続人の戸除籍謄本は、出生から亡くなるまでの全ての戸籍謄本及び除籍謄本が必要です。

除籍謄本は、結婚・離婚・死亡・転籍などによって誰もいなくなった状態の戸籍の写しのことです。

2.被相続人の住民票の除票は、何かというと、転出や死亡などで除かれた住民票で、役所で取得をします。

3.相続人の戸籍謄抄本は、相続人全員の戸籍謄本又は抄本を用意します。

戸籍謄本は、戸籍に記載されている全員の身分事項を証明するもの、戸籍抄本は、戸籍に記載されている人のうち、一人または複数人の身分事項を証明するものです。

4.申出人の氏名、住所を確認することができる公的書類の申出人とは、法定相続情報証明制度を申請する代表者で、手続きを進める人です。

公的書類は、運転免許証の表裏両面のコピー、マイナンバーカードの表面のコピー、住民票記載事項証明書（住民票の写し）などです。

ここまでの4つが、必ず必要な書類です。

上記の4つは必ず必要ですが、次の3つは、場合によって必要な書類です。

・法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載する場合、各相続人の住民票記載事項証明書（住民票の写し）

・委任による代理人が申出の手続をする場合、委任状

・被相続人の住民票の除票を取得することができない場合、被相続人の戸籍の附票

次は、法定相続情報一覧図の作成です。

法定相続情報一覧図を作成する際には、法務局のWEBサイトより、法定相続情報一覧図を作成する際の記載例を確認しながら、ひな形である様式をダウンロードして作成します。

法務局のWEBサイトは、下記になります。

法定相続情報一覧図の作成ページはコチラ

不明な点があれば提出先となる法務局に確認をしながら作成する事が出来ます。

最後に、申出書の記入・登記所への提出です。

申出書も法務局のWEBサイトより、記載例を確認しながら、ひな形である様式をダウンロードして作成します。

申出書のダウンロードは下記になります。

申出書のの作成ページはコチラ

申出書に、法定相続情報一覧図の必要な通数を記入します。

法定相続情報一覧図は、何通取得しても無料です。

なので、必要な通数よりも少しだけ多く申請しておくといいでしょう。

なお、足りなくなった場合、再交付を受ける事も可能です。

提出された法定相続情報一覧図は、登記所において5年間保管されます。

その間は、法定相続情報一覧図の再交付が可能です。

再交付の際も、手数料は無料です。

必要書類が揃ったら、法務局に提出します。

・確認・交付

申出が終わると、登記官が確認を行います。

不足の書類が無いか、誤りが無いかを確認し、確認が終わると、法務局が法定相続情報一覧図を保管します。

その後、偽造防止措置を施した専用紙で、認証文付き法定相続情報一覧図の写しが交付されます。

・利用

利用の段階では、各種の相続手続きに、登記簿謄本の代わりに、法定相続情報一覧図を提出して、スムーズに手続きを行います。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、市区町村役場で取得します。

固定資産税評価証明書に記載された評価額を基に、相続登記を行う際の登録免許税の金額を計算します。

亡くなった人の戸籍謄本

出生から亡くなるまでの戸籍謄本が必要になります。

戸籍謄本は、市区町村役場で取得します。

遺言での相続登記の場合は、死亡時の戸籍謄本のみで足りる場合があります。

相続人の戸籍謄本

遺産分割協議での相続登記、法定相続分での相続登記の場合は、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

遺言での相続登記の場合は、不動産を取得した相続人のみ必要です。

亡くなった人の住民票の除票

住民票の除票は、市区町村役場で取得します。

相続人の住民票

法定相続分での相続登記の場合は、相続人全員の相続人の住民票が必要です。

遺産分割協議での相続登記、遺言での相続登記の場合は、不動産を取得した相続人のみ必要です。

対象不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）

対象不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）は、法務局で取得します。